1. 사안의 배경
주택 입대업을 하는 경우 연간 매매가의 3~5% 정도의 안정적인 수입을 얻을 수 있다. 다만, 매번 핑크빛 시나리오만 존재하진 않는다. 공실이 생길경우 기회비용이 크며, 또한 세입자가 월세를 연쇄적으로 밀리는 경우 굉장히 복잡해질수 있다. 따라서 오늘은 세입자가 월세를 밀리는 경우 & 보증금까지 모두 소진한 경우 대처방법을 알아보자.
2. 사안의 해결
Step.01 : 전화/문자/방문
당연한 이야기지만, 우선 대화로 푸는 것 중요하다. 전화 또는 문자 그리고 방문해서 월세를 못내는 이유를 들어보고, 서로의 합의점을 찾아야 한다. 그러나, 월세가 계속 밀리고 전화까지 안받는 경우가 빈번할 것이다. 그래도 일을 키우지 않기 위해 우선 대화를 시도해 본다.
Step.02 : 내용증명
내용증명이란? 개인 및 상호 간의 채권 또는 채무의 이행 등의 득실변경에 관한 부분을 문서화하는 것. 일반적으로 손해배상청구, 계약 해지 통보 등의 용도로 많이 사용된다.
내용 증명의 방법은 같은 문서 3통을 준비하여 원본을 수신인에게 등기우편으로 보내고, 발신인이 한 부를 보관하며, 나머지 한 부는 우체국에서 보관한다. 개인 및 상호 간의 거래에서 우체국이 편지의 내용과 날짜를 증명하여 주는 것이다.
내용 증명 자체가 법적인 효력이 발생하는 것은 아니며 사실을 증명하는 목적으로 사용된다.
*내용증명 작성Tip
① 어떠한 사실을 증명하기 위한 내용을 담은 우편이므로 등기우편으로 발송하여 해당 기록을 남겨야 한다.
② 발송인은 특수우편물 수령증을 제시할 경우 3년 이내에 한하여 발송한 우체국에서 열람을 할 수 있고, 재차 증명을 받는 것이 가능하다.
③ 내용증명을 발송하는 일에 대한 원인과 현재 상황, 피해에 대한 내용을 구체적으로 기재하는 것이 좋다.
Step.03 : 부동산 점유이전 금지 가처분 신청
부동산 점유이전 금지 가처분이란? 부동산에 대한 인도, 명도 청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적, 물적 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말한다.
세입자에게 내용증명을 보내서 세입자가 긴장을 하고 월세를 내면 다행이지만, 점유이전을 진행하는 세입자를 만날수도 있다. 즉, 명도소송을 진행하는 동안 채무자(=세입자)가 부동산에 대한 점유를 다른 이에게 이전하거나 점유명의를 변경하려는 위험을 원천적으로 방지하기 위해서 이뤄진다.
Step.04 : 명도소송
명도소송이란? 정당한 권한 없이 부동산을 점유하고 있는 자를 대상으로 부동산을 인도 받기 위하여 제기하는 소송을 말한다. 토지나 건물과 같은 부동산에 대한 소유 또는 점유 권리가 소멸된 사람이 여전히 부동산을 점유하며 인도를 거부할 때 이를 인도받기 위하여 행하는 민사소송이다. 소송의 원고는 부동산 소유 또는 점유 권한이 있는 사람, 피고는 불법으로 부동산을 점유하고 있는 사람이 된다.
이 때에 앞서 진행한 "내용증명"이 유리한 증거자료로 사용되게 된다.
3. 사안의 정리
위 절차를 거치면 결국엔 승소할수 밖에 없는 싸움이지만, 명도소송까지 가면 1-2년 시간이 지나가버릴수 있다. 따라서 소송까지 진행되지 않도록 대화로 해결하는 것이 최선이며, 처음부터 계약서 쓸 때부터 이러한 특수상황에 대해 중개사 끼고 "특약"에 명시하는 것이 가장 빠르게 해결할 수 있는 방법이다. 어떤 일이든지, 시작하기 전에는 "출구전략"을 세우고 진입하는 습관이 필요하다.