1. 사안의 배경
일반적으로 아파트 청약에 응모하려면 "무주택"자여야 합니다. 또한 정부에서는 무주택자에게 LTV도 높여주고 금리도 낮춰주는 대출혜택을 주기도 합니다. 그렇다면 여기서 말하는 무주택의 기준은 무엇일까요? 그리고 주택이 있더라도 무주택으로 간주하는 예외규정이 있다는 데 무엇일까요?
2. 사안의 해결
01.무주택의 정의
- 무주택이란? 단어 그대로 소유하고 있는 ①주택이나 ②분양권이 없는 상태를 말합니다. 그리고 주택청약 등 대부분의 정책에서는 무주택자를 '세대'를 기준으로 하기 때문에 본인을 포함한 세대원(직계존/비속)이 주택 또는 분양권을 가지고 있지 않아야 합니다.
02. 무주택 판단기준
주택이란? ① 공부(건출물대장)상의 주택으로 표기되어 있는 건출물, ② 2018년 12월 11일 이후에 취득한 분양권, ③ 주택 또는 분양권의 공유지분 3가지를 의미.
- ① 공부상 주택 : 사람이 거주하는 집을 모두 집이라 하지 않으며, 건축물대장 상에 '주택'으로 표시된 경우를 주택이라 합니다. 예를들어, 건축물대장에 '주택'아 아니라 '업무시설'로 표기된 오피스텔인 경우 사람이 주택으로 사용하고 있는 주거용 오피스텔이지만, '업무시설'로 표기되어 있기 때문에 주택이라 하지 않습니다. 따라서 오피스텔은 참고로 주택담보대출이 아니라 비주택담보대출로 분류됩니다. 단, 도시형 생활주택인 경우 주택에 포함됩니다.
- ② 2018년 12월 11일 이후에 취득한 분양권 : 분양권이란? 아파트가 준공되면 아파트에 입주할수 있는 권리를 말합니다. 따라서 청약에 당첨된 분양권이든, 타인에게 매수한 분양권이든 2018년 12월 11일 이후 취득한 분양권은 모두 주택에 속합니다.
- ③ 주택, 분양권의 공유지분 : 주택 또는 분양권을 배우자 또는 타인과 공동소유한 경우에 지분을 가지게 됩니다. 예를 들어 지분이 1/2이라 하더라도 주택을 보유하고 있다고 간주하여 유주택자가 됩니다.
03. 무주택으로 보는 예외
주택공급에 관한 규칙 제53조(주택소유 여부 판정기준)에서는 다음과 같이 10가지 예외를 규정하고 있습니다. 밑줄친 부분 위주로 확인하시면 좋습니다.
주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 공공임대주택의 공급, 제46조, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다. <개정 2016. 5. 19., 2016. 8. 12., 2017. 11. 24., 2018. 12. 11.>
① 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우
② 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
- 가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
- 나. 85제곱미터 이하의 단독주택
- 다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
③ 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우
④ 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
⑤ 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 사람은 제외한다.
⑥ 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우
⑦ 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
⑧ 무허가건물[종전의 「건축법」(법률 제7696호 건축법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 말한다]을 소유하고 있는 경우. 이 경우 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 한다.
⑨ 소형ㆍ저가주택등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 제28조에 따라 주택의 공급을 신청하는 경우
⑩ 제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다)
3. 사안의 정리
법규정이 생기고 여러가지 예외상황이 생기면서 누더기 같은 기준이 만들어졌다. 법규정 하나 제대로 못만든 사람의 잘못인지 법의 빈틈을 파고드는 똑똑한 놈들의 잘못인지 모르겠다. 아무튼 점점 난이도가 올라가고 있다. 다만, 이러한 복잡한 규정일 수록 빈틈이 있고 그 빈틈이 남들과의 차별화를 둘수 있는 기회가 된다. 말 장난 같은 이 규정들 속에 숨은 길을 찾는 자가 자산을 늘릴 수 있을 것이다. 내가 하면 로맨스 남이 하면 불륜. 내가 하면 투자 너가 하면 투기 :)