1. 사안의 배경
주택임대차보호법 제6조에 따르면 계약의 당사자들이 계약만료 6~2개월전에 서로 계약종료에 대한 어떠한 의사표현도 하지 않을 경우 계약은 묵시적으로 갱신된다고 되어 있다. 그러나 2년 미만 임대차 계약에도 이 내용이 적용되지 않는다는 이야기가 있어 자세히 살펴보고자 한다.
2. 사안의 적용 및 해결
(1) 주택임대차보호법 제 6조
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
(2) 관련 판례 (다 읽지마세요 ㅎㅎ)
① 대법원 판례 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결]
임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항 , 제4조 제1항 에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.
② 서울지방법원 1995. 12. 20. 선고 95나37901 판결
살피건대, 주택임대차보호법 제4조 제1항 에 정한 2년의 최저임대기간에 관한 규정 이 임차인을 보호하기 위한 규정이고 따라서 위 규정에 위반한 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 할 것이어서 임차인은 2년 미만으로 정하여진 임대차 기간의 만료를 주장할 수도 있는 것이지만, 임차인에게 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 위 법규정의 취지에 비추어 볼 때, 임차인이 위 법규정의 적용을 배제 하고 2년 미만으로 정하여진 임대차의 기간만료를 주장할 수 있는 경우는 임차인 스스로가 2년 미만 기간의 임대차의 종료를 주장하고 그 종료에 터잡은 권리(예컨대 임대차보증금 반환청구권)를 행사하는 경우에 한정되어야 할 것이고, 이 사건에서와 같이 임차인 이 임대차의 존속을 주장하는 경우에까지 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정임대 기간을 주장할 수는 없다고 보아야 할 것이다.
만약 위와 같이 제한적으로 해석하지 아니한다면, 예컨대 이 사건에서와 같이 임대차기간을 1년으로 정한 임차인은 계약일로부터 1년 또는 2년이 경과한 시점 중 어느 시점을 임의로 선택하여 그 이후의 묵시의 갱신을 주장하고 자신이 선택한 기간만료일로부터 추가로 2년 단위(묵시의 갱신된 경우 임대차기간은 정함이 없는 것이 되어 위 법 제4조 제1항 에 따라 그 기간은 2년이 될 것이다)의 임대차의 존속을 주장할 수 있게 되어 결국 임차인은 매 1년마다 계약일로부터 홀수년이 경과한 시점(최초의 임대차기간을 약정에 따라 1년으로 주장하는 경우) 또는 짝수년이 경과한 시점(최초의 임대차기간을 법규정에 따라 2년으로 주장하는 경우) 중 어느 시점을 선택하여 임대차의 종료를 주장할 수 있게 되는 반면, 임대인의 경우는 그 반사효과로서 매 1년의 기간이 경과할 때마다 최소한 2번(임차인이 만료일을 어느 시점으로 주장할지 모르므로) 이상 갱신거절의 통지를 하여야만 비로소 임대차를 종료시킬 수 있게 되는바, 이러한 결론은 임차인의 주거생활의 안정을 보호하려는 주택임대차보호법의 목적을 넘어서서 임대인을 매우 불안정한 지위에 빠지게 하는 것으로서 임대인에게 지나치게 불리하여 부당할 뿐만 아니라 임대인에게 그 의사에 반한 법의 임대기간 의제를 지나칠 정도로 강요하는 것이어서 계약에 있어서 사적 자치라는 기본원칙에도 반하는 것이 된다.
따라서 이 사건의 경우 피고들은 위 법규정에 따라 2년의 임대차기간을 주장할 수 있음은 별론으로 하고 1년의 약정임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었는 이유로 결국 통산기간 3년의 임대차의 존속을 주장할 수는 없다고 할 것이므로 피고들의 위 주장은 이유 없다.
(3) 판례의 해석
① 결론적으로 묵시적 갱신이란 2년째 이후로만 발생하기 때문에 2년 미만의 계약기간인 경우 묵시적 갱신이 생길수 없다. 임차인이 1년계약하고 1년에 종료시킬지 또는 주택임대차보호법 제4조에 의거 2년을 주장할지 모르는 상태에서 임대인이 매번 계속 거절의사를 표시해야 임대차 종료가 가능하다는 점에서 임대인을 위한 해석이라 한다.
② 다만, 임차인은 주택임대차보호법 제4조에 의거 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 따라서 1년을 계약하더라도 2년을 주장하여 거주할수 있다. 그 후에는 상황에 따라 묵시적 갱신 또는 묵시적 갱신을 임대인이 거절한다면 계약갱신청구권 2년 을 사용하면 된다.
3. 사안의 정리
판례에 따르면 결국 임대인을 위해서 묵시적 갱신이 아무때나 가능하지 못하도록 제약을 걸었다. 그러나, 결국 임차인이 임대차 계약기간을 2년을 주장하면 임대인의 입장은 더 난감해지는 상황이 된다. 이 부분에 대한 교육 또는 법 개정이 필요하지 않을까 싶다.