1. 사안의 배경
지난번 계약기간이 2년이 아닌경우에 대한 포스팅을 쓴 바 있다. 그런데, 다시 알아보니 계약기간이 1년짜리 기간에 대한 헛점이 있었다. 과연 어떤 허점이 있는지 오늘 살펴보자. 무시무시하다.
[부동산] 계약기간 1년 또는 3년 계약갱신청구권 사용하면?
1. 사안의 배경 부동산 임대차 계약은 대부분 2년을 진행하지만, 당사자의 의사에 따라 1년 또는 3년도 가능하다. 만일 이렇게 2년이 아닌 계약이 계약만료 쯤에 계약갱신청구권을 사용하면 1+1년
dojacob.tistory.com
2. 사안의 적용
(1) 주택임대차보호법
① 주택임대차보호법 목적
: "제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다." 여기서 말하는 국민에는 임대인 or 집주인은 제외된다. 주거 약자인 임차인 중심으로 보호한다.
② 임대차 기간
: 주택임대차보호법 4조는 아래와 같으며, 이를 해석하자면 세입자(=임차인)은 계약은 1년으로 계약해놓고 계약 끝날 쯤에 "아냐 이건 2년이야. 난 인정못해."라고 하면 그 계약은 결국 2년이 된다는 말이다. 생각보다 무시무시한 법이다.
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
(2) 1년계약만시기 묵시적갱신 또는 계약갱신청구권 사용시 전체 임대차 기간은?
: 따라서 1년만 계약했다고 하더라도, 세입자/임차인은 2년을 주장할수 있고 2년마저도 끝날 쯤에 묵시적 갱신(2년) 또는 묵시적 갱신이 거절될 경우 계약갱신청구권 사용으로 2년을 더 살 수 있다. 결론적으로 1년 + (1년) + 2년 이렇게 총 4년을 거주할수 있게 된다.
(3) 묵시적 갱신은 다 가능한가?
: 결론만 말하면 아니다. 2년을 거주한 사람에게만 묵시적 갱신이 가능하다. (오늘 알게된 사실) 이 관련은 별도의 추가 포스팅을 통해 공부해보자.
https://dojacob.tistory.com/37
3. 사안의 정리
생각이 많아진다. 서로 합의하에 1년 잘 계약했는데, 나중에 계약만료시점에 "2년"이라고 주장할수도 있고, 거기에 또 2년을 더 거주할수 있는 권리를 주다니. 물론 국민 거주의 보호를 위한 것이지만, 나쁜 집주인도 있지만 충분히 나쁜 임차인들이 악용할 여지가 있는 것 같다.
혹시 제가 틀리다면 말해주세요. 틀리길 바라고 있습니다.