[부동산] 계약갱신청구권과 재계약의 차이는?

 

1. 사안의 배경

 

  전세 및 월세의 임대차 계약은 살다보면 집주인의 입장이든 세입자의 입장이든 경험하는 경우가 많다. 그런데 계약기간이 끝날 무렵 묵시적 갱신, 갱신청구권 사용, 재계약 등 이런 저런 이야기가 많은데 도대체 그 차이를 알 수 없다. 계약갱신청구권의 사용으로 계약이 연장되는 경우와 새로 계약서를 작성하는 재계약의 차이를 알아보자. 

 

※ 혹시나 잘못된 부분이 있다면 알려주세요 :) 저도 제가 무서워요. 잘못 알고 있을까봐.

 

 

2. 사안의 적용

 

이해를 돕기 위해 친절히 표를 만들어 보았다. 표를 보고 이해할 사람은 이해하고, 자세한 썰을 듣고 싶은 사람은 표 아래 내용을 읽어보자.  아하 지식인에 자주 올라오는 BEST 질문들이기 때문에 바쁘지 않다면 읽고 가라. 어설프게 알면 그만큼 미련한 것도 없다.

 

※ 해당내용은 주택에 대한 내용이며 "상가"는 다르다 !! 주의하자!!

구  분	재계약(=사실상 신규계약)	계약 갱신청구권 (=통상 재계약이라 부름)
정  의	ㆍ계약 당사자 끼리 새로이 임대차 계약을 하는 것	ㆍ기존에 2년 단위로 실시되던 임대차(전세+월세) 계약 중에 임차인이 원할 경우 2년 더 거주할수 있게 하는 권리
사용기한	ㆍ계약 만료 시기에 상호 합의	ㆍ임대인 : 계약만료 6~2개월전                  (최근 개정, 예외있음) ㆍ임차인 : 권리 없음
사용조건	ㆍ특이사항 없음	ㆍ2기 차임액에 달하는 연체시 불가 ㆍ임차인 의무 현저히 위반시 불가 ㆍ임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 제6조의3(계약갱신 요구 등)
계약조건	ㆍ새로운 조건(보증금/월세) 제시가능	ㆍ기존과 동일 ㆍ차임/보증금은 종전 금액의 최대 5% 범위(지역별 상이) 증감 가능이라 적혀있지만,하한제약은 실무상 없음
계약서 작성	ㆍ원칙 : 작성해야함    안 쓸 경우 집주인 불리(별도 설명)	ㆍ원칙 : 작성해야함     안 쓸경우, Risk가 있음 (별도설명) ㆍ예외 : 믿을만한 사람이라면 안써도됨
신규 계약기간	ㆍ서로 자유로이 정할수 있으며, 대부분 2년	ㆍ2년 추가
이후 갱신청구권	ㆍ사용가능	ㆍ불가   (계약갱신청구권은 1회만 사용가능)
계약기간중 해지권	ㆍ임차인 : 계약 중도해지 불가 ㆍ임대인 : 계약 중도해지 불가	ㆍ임차인 : 언제든지 해지통보 가능 (통보+3개월후 효력발생) ㆍ임대인 : 계약 중도해지 불가
중도해지시  신규 임차인  복비는 누가?	ㆍ계약을 파기하는사람	ㆍ임대인

 

 

(1) 재계약이란?

 

 : 실무상 용어가 잘못사용되는 경우가 있다. 우리는 대부분 계약갱신청구권을 재계약이라 부른다. 그러나 엄밀히 말해서 계약갱신요구에 의한 강제 재계약이기 때문에 그 표현이 애매하다. 그렇다면, 계약갱신청구권을 사용하지 않고 재계약하는 경우는 우린 뭐라고 부를것인가? 그게 바로 재계약이다. 계약갱신청구권을 사용하지 않은 상태에서의 재계약.  

 

 

(2) 계약갱신청구권은 무엇인가?

 

 : 전월세 계약기간은 일반적으로 2년이고 계약기간이 만료되면(집주인이 거절하더라도) 2년 더 거주할수 있는 권리가 있다. 그것이 바로 계약 갱신 청구권이다. 포인트는 바로 집주인이 거절하더라도 이다. 그래서 집주인이 승낙하는 경우 굳이 계약 갱신청구권을 쓸 필요 없이 묵시적 갱신 또는 재계약을 하면 된다.  잘 모르겠다면 아래 포스팅을 꼭 보자.

 

https://dojacob.tistory.com/26

 

 

(3) 재계약할 때에 보증금/월세를 5%이상 올릴수 있나요?

 

 : 이 부분이 계속 나조차도 헷갈리고있다. 인터넷을 찾아보면 5% 상한이 걸린다고 하는데, 주택임대차보호법을 살펴봤을 때에는 재계약에 대한 보증금/월세 인상 상한 문구를 못찾아봤다. 아마도 계약갱신청구권에 의한 재계약을 오해해서 5% 상한이라 사람들이 설명하는건 아닌지 싶다. 재계약은 사실상 신규계약임으로 신규계약과 같이 당사자의 의견이 합의해서 보증금/월세를 결정하면 되는 것으로 해석 된다. (혹시 다른 의견이 있다면 댓글을 부탁합니다.)

 

(4) 왜 재계약과 계약갱신청구권을 구분해야하는가? 

 

 : 최근 이러한 사연을 들은 바 있다. 임차인이 계약갱신청구권에 의한 재계약서를 써놓고 뒤늦게 2년이 또 지나자 "그때 우리가 썼던 계약서는 계약갱신청구권을 사용하지 않은 재계약(=신규계약) 입니다. 따라서 저는 이번에 처음으로 계약갱신청권을 써서 2년 더 살 겁니다." 와... 세상에는 위험한 사람들이 많다.그렇기 때문에 재계약(=신규계약)인지 계약갱신청구권에 의한 재계약 개념인지 계약서에 꼭 표기해야한다. 그래야 오리발 내미는 사람의 발모가지를 커트 할수 있다.  재계약은 계약갱신청구권(=최후의 카드) 미사용이기 때문에 집주인 입장에서는 다소 부담스러운 것이다. 

 

 

 

3. 사안의 정리

 

 세상엔 뻔뻔한 철면피 인간들이 많다. 상대방이 나쁜 마음 먹지 않도록 미리미리 계약서를 잘 쓰고 그 내용을 중개사와 잘 검토하여 추후의 분쟁을 예방하자. 중개보수 몇십만원 아끼려다가 수백~수천만원 손해 보고 스트레스 받고 머리카락 다 빠진다. 주의하자. 상대방이 나쁜 마음 먹지 않도록 싹을 자르는 것이 중요.